关于征求《东莞市住房建设规划(2017-2020年)》和《东莞市住房体系建设实施意见》公众意见的通告

各有关单位、市民：

　　党的十九大报告对住房问题明确提出，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。为从体系上推进我市住房制度改革创新，统筹考虑各类住房的协调发展，充分尊重不同人群的住房需求，我局组织编制《东莞市住房建设规划(2017-2020年)》和《东莞市住房体系建设实施意见》，现根据有关政策和规划编制导则要求公开征求社会公众意见。

　　欢迎社会各界和广大市民踊跃提出宝贵意见或者建议。如有意见建议请于2018年1月8日前发送电子邮件到邮箱：zfbz0769@163.com。

　　特此通告。

　　东莞市住房和城乡建设局

　　2017年12月29日

　　东莞市住房体系建设实施意见(征求意见稿)

　　为全面贯彻落实国家和广东省的住房政策措施，深化住房制度改革，加快培育住房租赁市场，进一步完善东莞市住房体系建设。根据国家和广东省有关住房建设的总体要求，结合本市实际情况，特制定本实施意见。

　　一、总体要求

　　(一)指导思想。全面贯彻党的十九大提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。”精神，秉承“创新、协调、绿色、开放、共享”五大发展理念，以率先全面建设小康社会为宗旨，提升人居环境、强化人才吸引、优化民生保障，构建覆盖各层面的住房建设体系，提升发展优势和核心竞争力，加快解决发展不平衡不充分的问题，奋力推动东莞在更高起点上实现更高水平发展，努力在全面建成小康社会、加快建设社会主义现代化新征程上走在前列。

　　(二)基本原则。坚持政府引导,加强政策协同,完善体制机制,营造有利于住房建设的政策环境;坚持市场主导,充分发挥市场在资源配置中的作用,提高资源利用效率;坚持以人为本，根据不同人群的需求统筹安排各类住房供应，重点推进人才安居工程建设;坚持租购并举，加快培育和发展住房租赁市场，支持住房租赁消费，引导居民通过租房解决居住问题，形成先租后买、梯度消费、租购并举的住房消费模式。

　　(三)总体目标。构建以商品住房、人才住房和保障性住房三类实物房源为有效供应，以培育和发展住房租赁市场，积极推进“去库存”工作为重点的“五位一体”协同发展的住房体系。全面统筹东莞市住房建设发展，促进经济平稳健康发展与社会和谐稳定。

　　规划到2020年，规划新增住房供应量(含货币补贴)为47万套。其中，新增商品住房有效供应27万套;新增人才住房8.7万套，包括实物供应4.2万套，货币保障4.5万套;新增保障性住房货币保障3.4万套;新增租赁住房7.9万套，包括公益性房源1.7万套，市场化房源6.2万套。

　　二、推动房地产市场平稳发展

　　(四)建立完善的房地产市场体系。以保障和改善民生，营造良好投资营商环境为基本出发点，建立满足居民多层次居住需求的房地产市场供应体系。按照“稳价格、调结构、去库存、控规模、优布局”的策略，以合理调控房地产市场为重点，促进房地产市场平稳健康有序发展。

　　(五)调整优化房地产市场供应。发挥规划和土地供应的调节作用，合理安排居住用地规模，调节商住用地配套比例，调配土地供应类型，从源头调整房地产产业结构，分类指导住房开发建设。以旧城、旧村改造为抓手，提高房地产市场的居住品质，促进房地产业的优化升级。规划到2020年，新增商品住房有效供应27万套。

　　(六)优化房地产空间布局。完善交通和公服设施配套，实现公共服务设施的共享共建，促进区域间房地产市场均衡发展。立足新型城镇化和片区统筹发展趋势，重视周边城市的住房需求溢出效应，优化住房空间布局。推动房地产项目的组团式发展，将松山湖生态园、南城、长安等重点镇街(园区)的发展优势向外延伸，带动周边镇街的房地产市场协调发展。

　　(七)强化房地产市场与土地市场联动。构建商品房市场与土地市场联动调节机制，住建、国土部门实现信息共享和工作联动，根据商品房库存规模及去库存周期，适度调节土地供应节奏和规模，平衡市场需求。实行地价与房价挂钩调控，创新土地交易方式，打好“组合拳”，鼓励充分竞争，在保持合理房价水平的前提下实现土地出让效益;盘活存量，优化“三旧”改造品质，统筹平衡商业、居住、工业等改造规模;推动二、三级市场联动发展，加强二手房市场管理。

　　(八)完善因层施策的住房公积金制度。紧密结合国家对住房公积金制度的改革和发展要求，改进和完善缴存、提取、使用与监管机制，逐步扩大受益群体覆盖面，探索拓宽提取使用和支持渠道，根据社会不同层次的需求“因层施策”，充分发挥住房公积金在促进本市职工住有所居、推进租购并举、降低住房成本等方面的制度功能。

　　(九)加强房地产市场监管。落实国家、广东省、东莞市关于房地产市场管理的政策法规和要求，根据我市房地产市场发展变化情况，因时施策，精准调控，加强动态监管。搭建房地产项目全流程服务与监管信息平台，加强对土地供应、规划审批和施工许可后的跟踪服务和监督，保证教育、医疗卫生等公共服务设施、基础设施及配套建设等保障性安居工程与商品住房同步规划、同步建设、同步交付使用;市住建、国土、房管、工商、发改、金融、宣传、人行、银监等相关职能部门要各司其职，规范房地产市场信息发布和房地产销售行为，加强风险防控。

　　三、推进人才安居工程建设

　　(十)建立人才安居体系。构建分层次、分类型、多元化的人才安居模式，对特色人才、高层次人才和基础型人才实施人才安居工程保障。特色人才是指经市人才工作领导小组认定、评定的高层次人才。高层次人才是指各行业、各镇街(园区)、各重点企事业单位重点引进的未达到特色人才认定条件的人才，其具体范围由相关职能部门、各镇街(园区)、重点企事业单位根据全市人才引进的工作方向灵活划定。基础型人才是指全市经济社会发展所需，具有一定学历、技术、技能的人才，具体范围由人力资源局根据工作职能协同审查和出具相关证明。

　　人才安居实施以“租为主、租售补相结合”的原则。特色人才安居方式以货币补贴为主;高层次人才安居方式实行货币补贴与实物保障相结合，在高层次人才住房未形成有效供应阶段，高层次人才安居先行实施货币补贴，再逐步转换到货币补贴与实物保障并举阶段;基础型人才安居纳入城镇保障性安居工程，实行货币补贴与实物保障相结合。符合条件的人才按照“就高从优不重复”原则享受市级人才安居政策。

　　(十一)推进特色人才安居工程。特色人才分为特级人才、一类人才、二类人才、三类人才、四类人才。符合条件的特级人才可享受每月最高5000元租房补贴，最高不超过250万元购房补贴;一类人才可享受每月最高3000元租房补贴，最高不超过200万元购房补贴;二类人才可享受每月最高2500元租房补贴，最高不超过150万元购房补贴;三类人才可享受每月最高2000元租房补贴，最高不超过100万元购房补贴;四类人才可享受每月最高1500元租房补贴，最高不超过30万元购房补贴。

　　(十二)实施高层次人才安居工程。梳理高层次人才的覆盖范围，制定涵盖人才自身素质(学历、技术、技能等)、工作贡献(工作年限、纳税等)、荣誉奖项、行业因素(所在行业、紧缺程度等)等因素的综合积分办法。根据积分对高层次人才实施分级管理，分为国家级优秀人才、省级优秀人才、市级优秀人才、其他优秀或急需人才。国家级优秀人才原则上享受150平方左右的人才住房，或领取3000元/月左右的租赁补贴。省级优秀人才原则上享受120平方左右的人才住房，或领取2500元/月左右的租赁补贴。市级优秀人才原则上享受90平方左右的人才住房，或领取1500元/月左右的租赁补贴。其他优秀或急需人才的补助标准对照上述标准合理制定。对因特殊需要而引进的特别急需人才，可按一事一议的方式单独确定补助标准。

　　(十三)完善基础型人才安居工程。鼓励人才扎根东莞市就业创业，将通过人才入户方式入户本市未超过三年的人员(以下称为“新入户人才”)纳入公共租赁住房的租赁补贴发放范围。结合新入户人才的特性和我市的住房租金水平，初定补贴标准为每人6000元/年，对新入户人才补贴期限最长为3年。入住市属住房租赁企业房源的，补贴限额上调3000元/年.人。

　　(十四)加大人才住房的供应。人才住房分为高层次人才住房和基础型人才住房。高层次人才住房是配租配售给特色人才和高层次人才的政策性住房，分为租赁型高层次人才住房和产权型高层次人才住房。基础型人才住房是配租给基础型人才的公共租赁住房，只租不售、周转使用。规划到2020年，人才住房总量达到11.5万套。其中，新增人才住房8.7万套，包括高层次人才住房2.9万套，基础型人才住房5.8万套。

　　高层次人才住房的房源筹集以政府主导，市镇共同推进，支持和鼓励社会资本参与。高层次人才住房的房源筹集按照“盘活一批、新建一批、配建一批”的思路，以盘活存量、统筹资源为主，同时结合适量、示范性的新建或配建。租赁型高层次人才住房项目用地采用划拨方式供地，产权型高层次人才住房项目采用公开招拍挂方式供地，在编制土地利用年度计划指标分配方案时，应当优先落实高层次人才住房相应的建设用地指标并确保优先落地。产权型人才住房原则上采用先租后售方式实施。符合转让交易条件的产权型人才住房，原产权单位具有优先购买权。2017-2020年期间为试点探索阶段，力争到2020年全市新增高层次人才住房不少于2.9万套，其中租赁型高层次人才住房不少于0.75万套，产权型高层次人才住房不少于2.15万套。

　　基础型人才住房通过新建、改建、收购、长期租赁等多种方式筹集，可以是成套住房，也可以是宿舍型住房。力争到2020年全市新增基础型人才住房不少于5.8万套，包括实物保障1.3万套，货币补贴4.5万套。

　　(十五)提升人才住房的规划建设水平。人才住房的规划布局要与区域发展规划、城市总体规划、近期建设规划、产业发展规划、轨道交通规划等规划相对接，重点加强松山湖、滨海湾新区等广深科技创新走廊核心创新平台、节点的人才住房项目建设。充分考虑人才对交通、就业、入学、就医等需求，尽可能安排在交通便利、公共设施较为齐全的区域。按照“成熟一个，建设一个”的工作思路同步推进。

　　高层次人才住房的基准户型建筑面积分为90㎡、120㎡、150㎡三种，各项目的实际建筑面积可在各类基准户型建筑面积基础上适当上下浮动。市级筹集的高层次人才住房项目各类户型的构成和比例由市住房体系建设工作领导小组审批确定。

　　基础型人才住房的单套建筑面积严格控制在60平方米以下。以集体宿舍形式建设的基础型人才住房，执行国家宿舍建筑设计规范的有关规定。

　　新建人才住房项目逐步推行EPC工程总承包、装配式建筑等建造模式，大力推广使用节能、节水、节材、节地和环保等技术，加强工程质量监管，全面提升人才住房品质。

　　(十六)组建东莞市安居运营机构。组建具有东莞市特色，兼顾高层次人才住房建设管理的安居运营机构，市政府对安居运营机构提供政策和资本金(全额注资)支持。安居运营机构负责全市(除松山湖园区外)高层次人才住房的投资建设和运营管理。市属土地配建的高层次人才住房由安居运营机构负责运营管理。鼓励各镇街(园区)筹集的高层次人才住房通过股权注入、明股实债、委托代管等方式与安居运营机构合作，提高对高层次人才住房的运营管理能力。

　　(十七)加强企业自建高层次人才住房的管理。严控企业自建高层次人才住房，按照“一事一议”或“一企一策”的原则，报市住房体系建设工作领导小组审批。已批准实施的企业自建高层次人才住房项目严格按照相关规定进行配租、配售。企业自建高层次人才住房的配租、配售方案须由各镇街(园区)报市住房体系建设工作领导小组审定后执行。严肃查处违规配租配售、骗租骗购人才住房等行为。

　　四、完善保障性住房体系

　　(十八)完善住房保障体系。进一步推进住房保障制度改革创新，建立以公共租赁住房为主体，覆盖本市中低收入住房困难家庭并惠及外来务工人员的住房保障体系。在保障本市中低收入住房困难家庭的基础上，逐步强化外来务工人员的住房保障力度，完善保障性住房管理体系，加强后续监管和退出管理。规划到2020年，保障性住房总量达到4万套。其中，新增保障性住房3.4万套，包括面向本市中低收入住房困难家庭0.4万套，面向新就业职工、外来务工人员3万套，均为货币保障。

　　(十九)逐步推行公租房货币化改革。推进住房保障货币化改革，建立以“货币补贴为主、实物保障为辅”的保障方式。将符合公租房申请条件的本市户籍家庭纳入租赁补贴发放范围，补贴限额的计算方式参照廉租房、经适房条件家庭的计算方式执行。将入住市属住房租赁企业房源的新就业职工、外来务工人员纳入租赁补贴发放范围，由市属住房租赁企业统一向主管部门代领租赁补贴，以租金优惠方式全额返还保障对象，尽可能扩大新就业职工、外来务工人员的住房保障受益面。

　　(二十)切实保障本市中低收入住房困难家庭。设置合理的收入、资产准入标准，并动态调整，确保住房保障覆盖面保持稳定，让中低收入群体得到切实保障。灵活运用实物配租、租赁补贴、房屋修葺、租金核减等保障方式，为本市户籍家庭提供多元化保障。根据市场租金水平适时调整提高补贴标准，支持保障对象租住较优质房源，切实改善居住条件。力争到2020年面向本市中低收入住房困难家庭的保障性住房以货币保障的形式新增0.4万套。

　　(二十一)放宽新就业职工、外来务工人员的住房保障准入条件。取消新就业职工关于工作及缴纳社保年限、工作地等条件限制，放宽外来务工人员关于工作及缴纳社保年限等条件限制。鼓励新就业职工、外来务工人员创新创业，对企业法定代表人或个体工商户经营者申请住房保障的，其企业或个体工商户纳税记录视同在莞工作及缴纳社保记录。力争到2020年面向新就业职工、外来务工人员的保障性住房以货币保障的形式新增3万套。

　　(二十二)加大保障性住房的筹集与供应。住房供求矛盾较为突出、保障性住房可配租房源较紧张的镇街(园区)，加大保障性住房的筹集与供应。

　　(二十三)鼓励公租房运营主体多元化发展。鼓励企事业单位利用符合城市规划的自有存量土地建设公租房，用于满足本单位员工的住房保障需求。鼓励专业化的住房租赁企业为符合条件的新就业职工、外来务工人员提供租赁住房及相关服务，住房租赁企业可充分尊重承租人的实际需求，筹集多元化的房源，不受公租房面积标准的限制。

　　(二十四)加强保障性住房退出管理。加强部门信息共享，完善保障对象信息核查机制，加强日常监督检查，通过鼓励群众举报、入户调查、信函索证、委托第三方调查取证等方式，对保障对象实施动态管理。对不符合保障条件的，及时予以清退;对承租保障性住房后空置的，及时予以腾退;对骗租保障性住房或骗取住房租赁补贴的依据政策法规给予处理，取消保障资格并责令退出保障性住房、退回骗取的补贴资金;对不配合行政处理、拒不履行退房退款的，采取法院强制执行相关法律措施，确保行政处理决定执行到位。

　　五、培育和发展住房租赁市场

　　(二十五)建设住房租赁服务与监管信息平台。建设住房租赁服务与监管信息平台，提供便捷的租赁信息发布服务，推行统一的住房租赁合同示范文本，实现住房租赁合同网上登记备案。力争在2018年底前完成住房租赁服务与监管信息平台的建设，到2020年，基本形成多主体参与、差异化供应、规范化管理的住房租赁市场体系。

　　(二十六)发展专业化住房租赁企业。鼓励国有、民营的机构化、规模化住房租赁企业发展，提高房屋租赁市场的透明度和运行效率。充分发挥市属住房租赁企业的引领和带动作用，示范开展优质、规范的住房租赁服务，并协助政府筹集人才住房、保障性住房房源。鼓励房地产开发企业、经纪机构、物业服务企业设立子公司拓展住房租赁业务。支持房地产开发企业利用已具备使用条件的自持住房，开展住房租赁业务。支持房地产开发企业与住房租赁企业合作，建立开发与租赁一体化的运作模式。建立健全专业化住房租赁企业备案制度，力争在2018年底前建立全市专业化住房租赁企业名录，支持进入名录的住房租赁供应主体享受房源筹集、运营管理等方面的扶持政策。指导住房租赁供应主体成立东莞市专业化住房租赁企业管理协会。

　　力争到2020年发展不少于10家的专业化住房租赁企业，筹集不少于8万套的租赁住房。其中，新增租赁住房7.9万套，包括市属住房租赁企业房源(公益性)1.7万套，社会住房租赁企业房源(市场化)6.2万套。

　　(二十七)规范住房租赁中介机构。充分发挥中介机构作用，提供规范的服务。对房地产中介机构提供住房租赁经纪代理服务，适用6%的增值税税率。对一般纳税人出租在实施营改增试点前取得的不动产，允许选择适用简易计税办法，按照5%的征收率计算缴纳增值税。建立完善住房租赁企业、中介机构和从业人员信用管理制度，加强市场主体信用记录管理，规范住房租赁中介机构行为，促进中介机构依法经营、诚实守信、公平交易。加强从业人员业务培训，提高从业人员业务素质，努力提高中介服务质量。引导成立房地产中介、房地产租赁行业组织，建立行业自律规范，开展行业自律工作。

　　(二十八)支持和规范个人出租住房。落实鼓励个人出租住房的优惠政策，促进个人依法出租自有住房。规范个人出租住房行为，支持个人委托住房租赁企业和中介机构出租住房。对个人出租住房的，由按照5%的征收率减至按1.5%计算缴纳增值税;对个人承租住房的租金支出，结合个人所得税改革，统筹研究有关费用扣减问题。

　　(二十九)引导“城中村”通过综合整治开展规模化租赁。鼓励村集体成立专业化房屋租赁企业，将符合安全、消防、卫生等条件的住房统一出租、规范管理，享受住房租赁企业相关政策优惠，并可委托物业服务企业进村服务。鼓励并扶持住房租赁企业、物业服务企业参与“城中村”租赁住房微改造，实施专业化运行管理。住建部门、公安部门按相关规定对“城中村”综合整治开展规模化租赁进行技术指导，并在整治完毕后进行质量检测和消防验收、备案手续;对于村集体投资“城中村”消防治安、环境卫生及水电燃气管网改造的，镇街(园区)财政给予适当补贴。力争在2020年前各镇街(园区)至少组织开展一项“城中村”规模化租赁试点工作。

　　(三十)充分保障承租人享受公共服务的权利。引导城镇居民通过租房解决居住问题，凭登记备案的住房租赁合同等有关证明材料申领居住证，居住证持有人按规定享受公积金、义务教育、医疗卫生等基本公共服务。入住住房租赁企业的承租人申请积分制入学、入户时，可按规定享受一定的积分。入住市属住房租赁企业房源的新入户人才子女，在本市无自有产权住房，以市属住房租赁企业房源的租赁住房作为唯一居住地且房屋租赁合同经登记备案的，由租赁住房所在镇街(园区)就近安排到公办中小学或政府购买学位的民办中小学就读。

　　(三十一)支持住房租赁企业筹集房源。鼓励住房租赁企业统租和改造闲置厂房、酒店、村民住宅等社会物业，对于统租成片村民住宅改造为面向新入户人才、新就业职工、外来务工人员等特定群体的租赁住房，财政承担一定比例的基础设施综合整治费用。试点新供应商品房项目或“三旧”改造项目中配建租赁住房;试点推出“只租不售”的租赁住房项目，允许采用分期方式支付土地出让金，优先面向住房租赁企业;根据国家和广东省的统一部署，积极参与利用集体建设用地建设租赁住房试点工作。支持住房租赁企业试点商业用房等改建租赁住房，允许土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，改建后的租赁住房不得销售。重点加强松山湖、滨海湾新区等广深科技创新走廊核心创新平台、节点的租赁住房筹集与供应。

　　(三十二)支持住房租赁企业运营管理。住房租赁企业申请工商登记时，经营范围统一规范为住房租赁经营。公安部门参照酒店业管理方式，将住房租赁企业登记的非本地户籍租住人员信息接入暂住人口管理信息系统，实现对租客信息的有效对接。住房租赁企业应当以原设计的“卧室”“起居室”或改建后的“房间”为最小出租单位，不得按床位出租，且人均居住面积不得低于本市规定的最低标准。执行公租房租金标准的住房租赁企业，按照《财政部国家税务总局关于公共租赁住房税收优惠政策的通知》(财税〔2015〕139号)规定享受相关优惠。鼓励金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，向住房租赁企业提供金融支持。允许符合住房公积金支付房租条件的申请人，提供住房租赁企业租赁合同的，提高提取比例与额度。住房租赁企业运营管理的租赁住房的水电气执行民用价格。

　　(三十三)支持市属住房租赁企业发展。闲置政府物业以优惠价格优先统租给市属住房租赁企业。闲置政府物业以优惠价格优先统租给市属住房租赁企业。委托市属住房租赁企业统一运营管理公共租赁住房项目，负责房源分配、入住、退出以及租金收取、维修管理等工作，配合主管部门收集闲置、转租等违规行为的线索和证据。给予市属住房租赁企业融资成本予以一定的贴息补助，或提供低利息的贷款。授权市属住房租赁企业受理、审查入住新入户人才的住房保障申请，审查通过的人员名单报主管部门备查。降低市属住房租赁企业的经营考核标准。

　　六、去库存

　　(三十四)加快化解非商品住房库存量。积极推动非商品住房去库存，降低库存量和库存周期，探索将商业、办公等非商品住房发展为非销售型的养老住房、医疗住房或改造为孵化器、众创空间，推动房地产多样化利用，推动非商品住房库存量在合理区间。

　　(三十五)引导开发商自持物业发展。鼓励开发商自持物业经营，由快速开发销售模式向城市综合运营模式转型。政府、国有企业、事业单位建设发展总部经济园区、新兴产业基地等合法合规用房，优先适度向自持物业企业商品房倾斜。对领取商品房预售许可证超过3年以上尚未出售的商业、办公、工业等商品房，通过土地、规划、金融等政策加快转化为开发商自持物业。

　　(三十六)积极盘活存量非商品住房用于租赁。探索住房租赁国有企业将闲置和低效利用的商业、商务办公用房等非商品住房，按规定改建为租赁住房;改建后的租赁住房，水电气执行民用价格，并应具备消防安全条件。

　　七、组织保障

　　(三十七)加强住房体系建设工作组织领导。成立全市住房体系建设工作领导小组，市府主要领导任组长，分管城建工作副市长为副组长，市住建局、发改局、国土局、规划局、房管局、财政局、人才办、人力资源局、科技局、经信局、商务局、地税局、国税局、金融局、银监、人民银行东莞分行、城管局、公安局、教育局、卫计局、国资委、公积金管理中心、东实集团、供电局为成员单位。领导小组下设办公室，负责相关日常工作。建立市住房体系建设工作联席会议制度，定期研究住房体系建设重大事项，协调解决各类复杂问题。

　　(三十八)强化住房体系建设的政策保障。根据本实施意见明确的相关政策举措，进一步研究制定《加强土地市场和房地产市场联动调控工作方案》、《关于推进非商品住房去库存的指导意见》，支持房地产市场监管、房价调控、去库存等相关工作的有序开展;研究制定《东莞市人才安居积分办法》、《东莞市高层次人才住房管理办法》，使全市的人才安居工程有章可循;推动《东莞市公共租赁住房管理办法》的修订，并研究出台公租房货币化改革措施，扩大住房保障覆盖范围;研究出台《关于促进住房租赁市场发展的若干措施》、《住房租赁服务与监管信息平台建设方案》等政策措施出台，促进住房租赁市场发展。

　　(三十九)营造良好的舆论氛围。加强宣传舆论引导，提高住房体系建设工作的透明度，提高广大市民对全市住房体系建设政策和相关工作的理解和支持力度，强化居民对房地产市场平稳健康发展的信心，稳定房价预期，引导居民合理自住的理性消费，逐步形成先租后买、梯度消费、购租并举的住房消费新模式。

　　本实施意见所涉及的重大政策措施，应充分征求公众意见，做好相关风险评估，确保政策举措平稳有序实施。